Безрисковата норма на възвращаемост

Това е доходната ставка от инвестициите във високо ликвидни активи, т.е. това е нормата която отразява, фактическите пазарни възможности за инвестиции на парични средства от компании и частни лица без какъвто и да било риск от загуби.

Безрискова норма се използува в качеството си на базова към която се добавят останалите съставляващи добавки за различните видове риск свързани с особеностите на оценявания недвижим имот.

За да се определи размерът на безрисковата ставка за България могат да се използуват следните инструменти:

1. ДЦК емитирани от правителството на Република България
2. Депозити в банки с най-висок рейтинг в България
3. Шестмесечният LIBOR

Поради политиката на МФ за външния дълг и нерегулярните емисии на ДЦК в дадения случай приемаме за безрискова ставка Дългосрочният Лихвен Процент (ДЛП) за оценка на степента на конвергенция. ДЛП се определя на база доходността до падеж на вторичния пазар по дългосрочна ценна книга (бенчмарк), eмитирана от Министерството на финансите (сектор Централно държавно управление) и деноминирана в национална валута. Месечните стойности са изчислени като средноаритметични от дневните стойности. Според прессъобщение от 04.2015 на БНБ към месец Април 2015 г. е 3,44%.= 3,5%

Премия за риск

Инвестициите в недвижими имоти се подразделят на два вида. Към първият се отнасят систематичния и несистематичния риск, а към втория статичен и динамичен. На пазара на недвижими имоти, като цяло преобладават следните рискове:

Систематичен риск. Стойността на конкретната собственост носеща доход може да бъде свързана с икономическите и институционалните условия на пазара. Като примери за този вид риск могат да се посочат: поява на прекалено много конкуриращи се обекти, ликвидация на предприятия от структуроопределящо регионално значение, въвеждане на действия за ограничения свързани със защита на околната среда и/или нормативно ограничение върху размерите на наемите. За различните недвижими имоти премията за систематичен риск може да бъде от1% до 4%.

В конкретния случай обекта на оценка се харакеризира с незначителен сезонен характер на доходите, икономическата ситуация на пазара е сравнително стабилна въпреки, че съществува вероятност за поява на пазара на конкурентни обекти. На основание на гореизказаните предположения може да се направи извод, че стойността на систематическия риск в конкретния случай е сравнително висока и се приема експертно в размер на 3.5%.

Несистематичен риск. Това е риск с конкретно оценявания обект и е независим от рисковете характерни за съпоставими обекти. Примери за несистематичен риск са: пропуквания в основите, отчуждаване на поземления имот за обществени нужди, неплащане на наемните вноски, унищожаване на съоръженията от пожар и/или изграждане в съседство на обекти несъвместими с функционалното предназначение на оценявания имот. В настоящия случай надбавката може да бъде приета, като размер на застрахователната премия на първокласни застрахователни компании. За нуждите на нашия анализ приемаме, че несистематичния риск е в размер на 1%

Общото значение на премията за риск е в размер: 3.5%+1%= 4.5%

Премия за ниска ликвидност

При недвижимите имоти това е корекцията за продължителната експозиция при продажба и времето за търсене на нов наемател в случаите на ликвидация или неплащане на наема от съществуващия наемател. Отчитайки невъзможността за незабавно възвръщане на средствата вложени в обекта на инвестиции, надбавката за ниска ликвидност може да бъде приета за равна на печалбата, която би получил потенциалния инвеститор при алтернативно вложение на капитала и гаранции за получаване на доход за времето на развитие на обекта. В конкретния случай времето за развитие на обекта (отдаването под наем) е в рамките на 3-12 месеца (приемаме 3 месеца), на основа безрисковата ставка поправката се състои в 3 мес.х 3,5%/12 мес.= 0,875. За нуждите на нашия анализ приемаме, че премията за ниска ликвидност е в размер на 1%

Росен Иглев

Сертифициран Оценител

Недвижими Имоти

Машини и Съоръжения

Търговски Предприятия и Вземания